Penge Karriere

Vil boligmarkedet gå ned? Disse amerikanske byer er mest udsatte for en ejendomsboble

Boligmarkedsstyrtet i 2008 rystede den amerikanske økonomi. Nu med ejendom priser stiger over store dele af landet, spekulerer nogle mennesker på, om det er tid til en stor afmatning. Otteoghalvtreds procent af amerikanerne undersøgte mener, at der vil være en fast ejendom boble og boligpris korrektion i de næste to år.

Men de, der venter på, at en fast ejendom boble dukker op, før de køber, kan vente i lang tid, i det mindste ifølge en ny undersøgelse fra investeringsselskabet UBS. Mens nogle amerikanske byer er overvurderede, er der endnu ingen i boblerisikoområde.

Disse amerikanske byer har de mest overvurderede boligmarkeder

Et stykke af kunstneren Damon Rich vises på Queens Museum of Art i 2009. | Mario Tama / Getty Images

I henhold til UBS Global Real Estate Bubble Index, San Francisco, Los Angeles og New York er de mest overvurderede markeder i USA, og stigninger i boligpriser i disse byer har oversteget indtægtsgevinster i de seneste år. Men ingen er tæt på at være en boble, der opstår, når prisen på et aktiv, hvad enten det er huse eller tulipaner, i høj grad overstiger dets indre værdi, da høj efterspørgsel og spekulation skubber omkostninger op.

San Francisco er ifølge rapporten den nærmeste amerikanske by til at boble territorium. Boligpriserne i tech hub er steget med 80% i de sidste seks år med en stigning på 12% i det sidste år alene. I mellemtiden er indkomsterne kun steget med ca. 20% inden for de sidste 10 år.

Priserne stiger også i Los Angeles, selvom stigningen ikke er så dramatisk som i San Francisco. I L.A. er priserne stadig under deres 2006-top, når de justeres til inflationen. Manglende forsyning hjælper med at øge priserne.

I New York er boligpriserne steget med 25% siden 2012, mens indkomsterne er steget med mindre end 10%. De inflationsjusterede priser er dog faldet lidt det sidste år.

Af de 20 verdensbyer, som UBS rangerer, er kun Chicago undervurderet. Boston er den eneste amerikanske by på listen, der er rimeligt værdsat.

Hvor boblerisikoen er højest

Mens USA ikke er i fare for fast ejendom, er det samme ikke tilfældet for Canada. Toronto og Vancouver er begge i boblerisikoområde, ligesom Hong Kong og München. London og Amsterdam er også i den røde zone.

I mange byer snapper udenlandske investorer ejendomme op, hvilket øger priserne højere og lukker lokale beboere. Nogle byer reagerer ved at gøre det vanskeligere for disse investorer at købe boliger og lejligheder. I 2017 begyndte Toronto at indføre en 15% skat på udenlandske købere . Det har været med til at stabilisere boligpriserne.

Sådanne politiske skridt kan udløse en markedskorrektion. En stigning i renten og stramning af udlånsbetingelserne kan også 'pludselig afslutte et fastboom i fast ejendom', bemærkede rapporten.

Advarselsskilte i horisonten

Et skilt annoncerer et bankejet hus til salg i Pasadena, Californien, i 2009. | David McNew / Getty Images

Bobler eller ej, nogle eksperter siger, at der er grund til at være bekymret for boligmarkedet i USA. Stigende renter og høje priser dæmper efterspørgslen og får salget til at falde. Især i Vesten “overkommelighed hindrer købere, og disse overkommelige problemer kommer fra mangel på lager, især i moderate prispoint,” sagde Lawrence Yun, cheføkonom for National Association of Realtors .

Et andet potentielt problem? Babyboomere, der ejer 32 millioner hjem, vil begynde at sælge deres ejendom i massevis i de kommende år. Den kommende udvandring er 'ansporende frygt for en sprængende 'generation af boligbobler', hvor efterspørgsel efter boligejerskab fra yngre generationer ikke er tilstrækkelig til at udfylde tomrummet, der efterlades af en række afgående ældre ejere,' ifølge en rapport fra Fannie Mae .

Det nuværende miljø er anderledes end 2008. Derefter førte risikable udlån og komplicerede investeringskøretøjer bundet til realkredit til sidst til et nedbrud. Mens en korrektion måske er i horisonten, er et stort nedbrud som det, der skete for et årti siden er ikke sandsynligt . Men bobler er notorisk svære at genkende, før de er sprunget. Nogle er bekymrede for, at folk har hovedet i sandet, når det kommer til boliger.

”Det er 2005 igen med hensyn til værdiansættelsen ekstrem, det psykologiske overskud og benægtelsen,” pengechef James Stack, der forudsagde det sidste boligkrasj, fortalte Bloomberg . 'Folk tror ikke på, at boliger er i en boble og ikke ønsker at høre tale om, at priserne er lidt boblende.'

Tjek ud Snydearket på Facebook!